Byggelån, boliglån og startlån – alt om finansiering av bolig

2019-06-17

Før drømmen om en bolig kan bli virkelighet, må du sikre deg et lån. Her gir ekspertene deg grunnleggende kunnskap om finansiering av bolig, og forklarer forskjellene på ulike typer lån og betingelser.

Å bygge hus krever finansiering. Før du setter i gang med byggeprosjektet ditt, må du derfor finne ut hva slags finansiering du bør gå for, og hvor mye du kan få.

Kanskje har du ikke helt oversikt over hva som er hva – for hva er egentlig forskjellen på et byggelån og et boliglån? Hva er et startlån? Og hvilket type lån er aktuelt for deg og ditt prosjekt?

Det er slett ikke så komplisert som du kanskje tror. Her gir ekspertene råd.

Hva er et byggelån?

Et byggelån er det du skal bruke for å betale alle regninger i løpet av byggeprosessen; alt fra håndverkere og materiale, til byggetegninger, søknader og avgifter. Det opprettes en byggelånskonto, og du sender alle fakturaer og regninger fra byggeprosessen til banken, som kontrollerer og godkjenner regningene før de belastes fra byggelånskonten.

Ved et byggelån får du innvilget en låneramme med en sum på hvor mye du kan låne totalt, men du betaler kun for de pengene du faktisk bruker.

– Et byggelån er en kreditt du tar opp når du bygger boligen, som dekker løpende kostander av materialer og arbeid. Du betaler renter basert på hvor stor del av byggelånsrammen som er benyttet i perioden, sier Are Martin Sauren, fagdirektør i Husbanken.

Når kommunen gir boligen en godkjent ferdigattest, blir byggelånet omgjort til et vanlig boliglån. Det betyr at pengene du lånte i byggeprosessen vil få de samme rentene som et vanlig boliglån.

Husbanken er ikke blant bankene som tilbyr byggelån, så dette må du søke om i en privat bank.

BYGGELÅN: – Et byggelån er en kreditt du tar opp når du bygger boligen, som dekker løpende kostander av materialer og arbeid. Du betaler renter basert på hvor stor del av byggelånsrammen som er benyttet i perioden, sier Are Martin Sauren, fagdirektør i Husbanken.

Byggelån vs. boliglån

Et byggelån har høyere rente enn et vanlig boliglån. Nivået på rentene vil imidlertid variere fra bank til bank. Det er derfor lurt å kontakte ulike banker for et pristilbud, slik at du selv kan sammenligne og finne det beste byggelånet for deg.

– En kjapp sjekk viser at veiledende pris på et byggelån er drøyt dobbelt så høyt som et boliglån, sier Sauren.
Han forklarer at prisforskjellen gjerne skyldes at det er større risiko for banken med en bolig som er under bygging, enn en ferdig bolig. Med et boliglån har banken garanti i boligen.

Byggelånet blir imidlertid omgjort når huset er ferdig, og har da samme renter og betingelser som et «vanlig» boliglån – samme betingelser og renter som når du kjøper en brukt bolig.

Prosessen er likevel noe forskjellig mellom når du skal ta opp et byggelån og et boliglån. Boliglån (finansieringsbevis) kan du i dag enkelt opprette i nettbank eller mobilbank. En av de viktigste reglene her er at egenkapitalen må være minst 15 prosent av boliglånet.

– Når det gjelder alle typer boliglån, så må vi naturligvis holde oss innenfor retningslinjene til myndighetene når det kommer til krav om egenkapital og betjeningsevne. Vi vurderer alltid hver lånesøknad individuelt. Hvilken pris du får baseres på betjeningsevne, sikkerhet og risiko, sier Vidar Korsberg Dalsbø, kommunikasjonsrådgiver i DNB.

Lurer du på hvor mye du kan få i boliglån med den egenkapitalen du har? Eller hvor høy rente du vil få på boliglånet?

De fleste banker har en boliglånskalkulator på sine hjemmesider, der du enkelt kan sjekke hva boliglånet vil koste deg. Det gir deg også muligheten til å sammenligne boliglån fra de ulike bankene.

BOLIGLÅN OG BYGGELÅN: Et byggelån har høyere rente enn et vanlig boliglån. Nivået på rentene vil imidlertid variere fra bank til bank. Det er derfor lurt å kontakte ulike banker for et pristilbud, slik at du selv kan sammenligne og finne det beste byggelånet for deg.

Hvordan få et billigere byggelån

Kostnaden på et byggelån består av renter, den løpende provisjonen du betaler av lånerammen, og et etableringsgebyr. Hvor høyt etableringsgebyr du må betale, kan variere hos de ulike bankene. For å finne det billigste byggelånet for deg, er det lurt å sjekke hva bankene kan tilby.

Hos Smartepenger.no kan du ved hjelp av en byggelånskalkulator enkelt beregne byggelånet, og hvor mye det vil koste deg, samt sammenligne tilbud fra ulike banker.

– Normalt vil et byggelån kreve litt mer dokumentasjon, og utgiftene kan være noe høyere i byggeperioden. Det kommer av at byggelånet har større kompleksitet, og risiko for endringer og uforutsette ting, som medfører økte kostnader i byggeperioden, sier Dalsbø.

Han påpeker at det å bygge bolig krever god planlegging og oppfølging av prosjektet – også når det gjelder finansiering.

– Med god planlegging vil du finne ut hvordan du kan få den rimeligste finansieringen. Et eksempel er hvis du går for en bolig med energiklasse A eller B, og dermed kvalifiserer til «Grønt Byggelån» til gunstige betingelser, forklarer han.

En annen faktor som påvirker hvor mye byggelånet vil koste deg, er hvor lang byggeprosessen er. Siden rentene på et byggelån er høyere, vil det koste deg mer desto lenger du har lånet. En raskere byggeprosess vil derfor gi et rimeligere byggelån.

– Det er en forutsigbarhet ved å bygge ferdighus mot å bygge selv. Et byggelån har ganske høy rente, og siden vi bygger effektivt vil du spare penger ved å ha byggelånet i så kort tid som mulig, som er en stor fordel for deg, sier Petter Eilevstjønn, teknisk leder i ABChus.

Kompletthusserien fra ABChus bygges etter elementmetoden, som gjør at ABChus kan bygge raskere og med minimalt materialsvinn. På den måten holdes kostnadene nede. Siden prisen er fastsatt til når nøkkelen står i døra, blir det heller ingen overraskelser og uforutsette utgifter. En slik nøkkelferdig pris forenkler også prosessen med å få lån i banken.

BILLIGERE BYGGELÅN: – Det er en forutsigbarhet ved å bygge ferdighus mot å bygge selv. Et byggelån har ganske høy rente, og siden vi bygger effektivt vil du spare penger ved å ha byggelånet i så kort tid som mulig, som er en stor fordel for deg, sier Petter Eilevstjønn, teknisk leder i ABChus.

Hva er Husbankens startlån?

Størstedelen av Husbankens utlånsmidler, som for 2019 er på 16 milliarder, går til startlån og utleieboliger med sosialt formål. Men hva er egentlig et startlån, og hvem kan søke om det?

– Husbankens startlån er en låneordning for kjøp av bolig for vanskeligstilte. Det vil si at det kun er husstander som ikke får lån i private banker, og ikke har mulighet til å spare opp egenkapital, som kan få startlån. Det er sjeldent eller aldri aktuelt i forbindelse med nye boliger, forklarer Sauren.

Den delen av Husbankens utlånsmidler som går til boliger i det ordinære boligmarkedet, går i hovedsak til profesjonelle utbyggere som bygger boliger i prosjekt for salg.

– Boligkjøperne kan da velge å benytte muligheten for husbankfinansiering; et grunnlån, eller de kan velge finansiering i det private markedet. Hvis du har tomt og skal bygge, kan du søke om grunnlån hvis boligen tilfredsstiller kravene for å få lån i Husbanken, forteller han.

Selv om byggeprosjektet ditt tilfredsstiller kvalitetskravene og du har tilfredsstillende betjeningsevne, er du likevel ikke garantert å få et grunnlån. Hvert år bevilger Stortinget en utlånsramme til Husbanken, og når lånerammen til dette formålet er brukt opp, vil Husbanken måtte avslå også søknader som ellers oppfyller kravene. Kravene finner du beskrevet i Veileder til Husbankens grunnlån.

For å se ABChus sitt tilbud av ferdighus og priser, se vår huskatalog.