Kjøpe tomt – nyttige tips og råd fra ekspertene

2019-06-19

Når du skal bygge hus, trenger du først en tomt. Og du vil gjerne ha en tomt med best mulig utnyttelsesgrad – så hva bør du egentlig se etter? Her er alt du må vite før du kjøper tomt.

Det er lurt ikke å være for kjapp i avtrekkeren når du skal kjøpe tomt. Her gjelder det å ha is i magen og gjøre veloverveide vurderinger.

Kjøper du en tomt uten å sjekke reguleringsbestemmelsene eller se selve tomten, kan det ende med at du ikke får bygge akkurat slik du ønsker. La oss unngå det.

Her er hva du bør tenke på før du bestemmer deg for å kjøpe en tomt.

Reguleringsbestemmelser og rettigheter for vei, vann og avløp

– Det første du bør sjekke er om dine ønsker er innenfor reguleringsbestemmelsene for tomten. Hvordan er byggelinjene og grunnforholdene på tomten? Og er det høyspentsone med el-kabler som kan henge over området? Sier Øyvind Vedvik, som er fagansvarlig for tekniske tegnere i ABChus.

Han anbefaler også at du undersøker om det er heftelser på tomten, og om det er veirett og rettigheter for å bli knyttet til vann og avløp. Dette er uforutsette faktorer som kommer utenom reguleringsbestemmelsene.

– Det er ingen vits å sende inn en søknad før du har veirett på tomten. Hvis du har kjøpt en tomt og det ikke foreligger en veirett, så er det ikke lov å bygge noe, og du har en ubrukelig tomt. Men om du kjøper en tomt, som nylig er fradelt så skal det foreligge veirett. Kommunen fradeler ikke en tomt uten at det er veirett. Det er uansett en god regel å sjekke det opp på forhånd, forteller han.

PRIS PÅ TOMT: Kvadratmeterprisen på en tomt kan variere fra område til område, men prisen er ofte høyere i bynære strøk. Undersøk derfor tomteprisene i det aktuelle området før du legger inn bud.

Kjøpe tomt av kommunen eller kjøpe tomt privat?

Når du skal finne deg en tomt, bør du skaffe deg oversikt over hvilke tomter som er ledige i det området du ønsker å bygge. Enkelte kommuner som ønsker befolkningsvekst kan legge ut tomter for salg, og da kan du være heldig å få en tomt til en god pris.

Ifølge Vedvik er det likevel mest vanlig at man kjøper tomt av privatpersoner. Da er det lurt å sjekke Finn.no eller snakke med eiendomsmeglere, som ofte har god oversikt over tomter til salgs. Kanskje er det noen som har en stor tomt de ønsker å dele opp og selge.

Noen tomter selges til fastpris, mens det andre ganger er snakk om en budrunde. Kvadratmeterprisen på en tomt kan variere fra område til område, men prisen er ofte høyere i bynære strøk. Undersøk derfor tomteprisene i det aktuelle området før du legger inn bud.

– Prisen på tomt er veldig varierende og følger områdets utvikling. Det handler om etterspørsel, akkurat som boligmarkedet generelt, sier Vedvik.

I tillegg til prisen på selve tomten, kan det også være andre kostnader du må ta med i beregningen. Dette kan være kommunale avgifter for å tilknyttes vann og avløp, vei- og strømnett, samt kostnader til fagfolk som skal foreta denne tilknytningen. Og husk at du må betale for oppmåling av tomt.

Oppmåling av tomt

I dag er det kommunen som tar seg av oppmåling av tomt, og det er derfor kommunen du skal betale. De har en gjerne en prisliste med gebyrer, og denne prislisten varierer fra kommune til kommune.

– Hvis du skal dele en tomt må grensene for tomten fastsettes, og det gjør du ved å bestille oppmåling av tomt. Da blir alle berørte naboer innkalt til å være med i oppmålingsforretningen, slik at dere blir enige om hvor grensen skal være. Du kan velge ikke å delta, men da får du heller ikke noen stemmerett, forklarer han.

OPPMÅLING AV TOMT: I dag er det kommunen som tar seg av oppmåling av tomt, og det er derfor kommunen du skal betale. De har en gjerne en prisliste med gebyrer, og denne prislisten varierer fra kommune til kommune.

Utnyttelsesgrad på tomt – hvordan utnytte tomten best mulig?

En annen ting du må finne ut av, er utnyttelsesgraden på tomten. Hvis det er en ny tomt som er fradelt, betyr det at den allerede er registrert i kartverket med riktig areal. I de fleste tilfeller ser du også hvilke deler av tomten som er avsatt til boligformål.

– Selv om en tomt ser stor ut og det er helt flatt, så må du sjekke om deler av tomten er regulert for grøntareal og vei. Når du skal bygge, må du derfor ta totalareal minus veiareal, og da har du netto tomt – altså den delen som er avsatt for boligformål. Her har selger også noe opplysningsplikt, forteller Vedvik.

I et bebygd areal får du som regel 24 prosent av tomten til å bygge hus på. Enkelt forklart betyr det at på en tomt på 1000 kvadratmeter, så kan du bygge en bolig på 240 kvadratmeter.

– Den beste utnyttelsen får du ved å utnytte høyde og avtrykk for boligen. Du må imidlertid ta for deg hva som er dine behov for en bolig og tenke langsiktig. Hvis du for eksempel har en stor tomt der du i fremtiden vil dele opp tomten og bygge et nytt hus til barnet ditt, så må du plassere huset ditt strategisk. Det vil si at du ikke bør plassere boligen midt på tomten, forklarer han.

En må også ta hensyn til at boligen plasseres godt i forhold til terrenget, slik at du får god adkomstvei, et godt uteareal og gode solforhold.

UTNYTTELSESGRAF PÅ TOMT: I et bebygd areal får du som regel 24 prosent av tomten til å bygge hus på. Enkelt forklart betyr det at på en tomt på 1000 kvadratmeter, så kan du bygge en bolig på 240 kvadratmeter.

Ferdighus på skråtomt?

Selv om en tomt kan bearbeides og tilpasses må du huske på at det likevel ikke er alle hustyper som passer på alle typer tomter. Før du kjøper en tomt bør du derfor tenke gjennom hva som er viktigst for deg. Er det beliggenheten? Er det tomten i seg selv? Eller er det boligtypen?

Hvis beliggenheten og tomten er viktigere enn hvordan boligen er utformet, så kjøper du en tomt du liker og velger et hus som passer til tomten. Er du er fast bestemt på hvilken hustype du ønsker, er det best å se etter en tomt som egner seg godt til din drømmebolig.

– Du er noe mer begrenset på en skråtomt, fordi det ikke er like lett å bygge på en skrå tomt som en flat tomt. En skråtomt kan skråne i alle retninger, for eksempel kan den skråne vekk fra sola. Da må du gjøre tilpasninger, sier Vedvik.

En flat tomt gir svært mange muligheter, mens noen skrå tomter kan sette begrensninger. Når det er sagt, skal det likevel være fullt mulig å få en bolig du ønsker deg på den tomten du har. Kanskje vil du ha et ferdighus på en skråtomt? En funkisbolig på en skråtomt? Eller et moderne hus på en skråtomt? De fleste drømmer skal være mulig å oppfylle.

– Vi har et godt utvalg av boliger som passer på de aller fleste tomter. Vi har også boliger som egner seg godt til skråtomt. Dette er kompletthus der alt er ferdig, men med muligheter for noen justeringer. Vi tar oss av alt, slik at det skal være minst mulig bry for kunden, og da har du også stålkontroll på kostnadene, forteller han.

TOMT: Selv om en tomt kan bearbeides og tilpasses må du huske på at det likevel ikke er alle hustyper som passer på alle typer tomter. Før du kjøper en tomt bør du derfor tenke gjennom hva som er viktigst for deg. Er det beliggenheten? Er det tomten i seg selv? Eller er det boligtypen?

Hus med utleiedel – lønner det seg?

Det er altså mulig å få ulike typer ferdighus som egner seg fint på skrå tomt. Og det er til og med mulig å få et hus med utleiedel på skrå tomt. Før du bestemmer deg for å bygge et hus med utleiedel, er det greit å være klar over at det da også følger med flere kostnader, samt regler som må følges.

– Hvis du skal ha en godkjent utleiedel er det en del regler som må oppfylles for brannsikkerhet, eget sikringsskap, egen ventilasjon og så videre. Dette kan bli noe dyrere. Selv om du kan tjene inn på leieinntekter, så vil det koste deg langt mer å bygge, så det er ikke nødvendigvis så lønnsomt, sier Vedvik og forklarer videre:

– Derfor velger mange å lage en hybelløsning i en del av boligen, i stedet for en godkjent ekstra leilighet. Men også med hybelløsning har reglene blitt strammet inn noe.