Skille ut tomt – her er reglene du bør kjenne til

2019-06-17

Selv om du eier en tomt, betyr ikke det at du kan gjøre hva du vil med den. Her får du god oversikt over sentrale forskrifter og regler tilknyttet delingsloven.

Skal du bygge en ny bolig, så trenger du først en tomt å bygge på. I mange tilfeller blir en byggetomt til ved at den skilles fra en annen eiendom.

Det være slektninger med en stor tomt der du ser et potensiale, det kan være et område du liker godt, der du ønsker å undersøke mulighetene for å skille ut og kjøpe tomt fra en av beboerne i nabolaget, eller det kan være du selv som ønsker å dele av et område på egen eiendom.

Deling, fradeling og det å skille ut tomt, faller inn under en egen lov; Delingsloven. Før du deler av en eiendom eller kjøper en tomt, bør du kjenne til reglene og bestemmelsene i loven.

EKSPERTEN: Øyvind Vedvik er fagansvarlig for tekniske tegnere i ABChus.

– En tomt er et produkt du kjøper. Vi oppfordrer derfor kunden til å gå nøye gjennom bestemmelsene, og gjøre en god vurdering før de kjøper tomten. Dette er særdeles viktig å gjøre på forhånd, ettersom det er så mange regler å forholde seg til. Det kan også oppstå store kostnader hvis du ikke sjekker opp først, sier Øyvind Vedvik, fagansvarlig for tekniske tegnere i ABChus.

Skille ut tomt på egen eiendom

Når du kjøper en tomt som er annonsert, er den i de fleste tilfeller fradelt. Skal du imidlertid kjøpe en tomt, og ønsker å fradele et område av eiendommen i fremtiden, bør du lese gjennom bestemmelsene først.

– Det kan for eksempel stå at tomtedeling ikke er tillatt. Før du kjøper en tomt, bør du sjekke at det faktisk er mulig å bygge noe der i fremtiden, forteller han.

Det kan også være særbestemmelser for tomten du kjøper, eller private avtaler mellom de som eier tomtene i nabolaget. Denne typen avtaler følger alltid med til neste eier. Det kan for eksempel gjelde deling av adkomstvei.

– Dette er noen av tingene som er viktig å sjekke opp når du skal kjøpe en tomt. Foreligger det en veirett på tomten? Sier Vedvik.

SKILLE UT TOMT PÅ EGEN EIENDOM: Skal du kjøpe en tomt og ønsker å fradele et område av eiendommen i fremtiden, bør du lese gjennom bestemmelsene før du kjøper.

Skille ut tomt fra gård eller statlig tomt

Det første du bør gjøre ved fradeling av tomt, er å finne ut hvilken delingsstruktur du ønsker på tomten. Deretter må du søke til kommunen og redegjøre for vei, vann og avløp. En slik søknadsprosess har 16 ukers behandlingstid. Naboer må også varsles om deling av tomt, og det er egne bestemmelser dersom naboene har gård eller statlig tomt.

– Skal tomten skilles fra en gård kan du risikere å treffe på jordloven. Dette er en ganske streng lov som omhandler landbruksområder. Det kan by på litt mer vanskeligheter, men det er slett ikke umulig, sier Steffan Lithell, byggesaksleder i ABChus.

Når det gjelder statlige tomter handler det mest om hva som er formålet med fradelingen.

– I dette tilfellet er det snakk om bolig, og det er som regel uproblematisk. Det er ofte vanskeligere hvis tomten skal brukes til et næringsområde, legger han til.

Sjekk rettighetene for vann, avløp og vei

I henhold til Plan- og bygningsloven, kan du ikke fradele en tomt hvis du ikke har rettigheter til adkomst eller vann og avløp. For å få tilgang til dette, kan det være at du må knytte deg til nabotomten.

– I slike tilfeller må du megle med naboen for å få rettighetene du trenger først. Når du får rettighetene må dette tinglyses, sier Lithell.

Enkelte bestemmelser kan si at du ikke får skilt ut tomten, andre steder kan du fint få lov til å dele tomten i to. Her må du se på den tenkte utnyttelsen av tomten.

– I noen tilfeller kan det være et problem med fradeling av en tomt. Da kan du velge seksjonering som et annet alternativ. Det betyr at du bygger to enheter på samme tomt i stedet for å fradele. Ulempen er at det kan medføre litt flere framtidige vilkår å forholde seg til, så her må du finne ut hvordan du kan løse dette best, forteller han.

Kan du skille ut tomt selv?

Du er ikke forpliktet til å benytte et kvalifisert foretak til å skille ut tomt, du kan også gjøre det selv. Det er likevel en prosess med mange regler og vilkår, og er noe ABChus kan hjelpe deg med. Da gjennomfører teamet hele jobben i kundens navn.

– Når vi tegner planen for en tiltenkt bolig, så skal den være i henhold til bestemmelsene for området, samtidig som vi kvalitetssjekker boliger som allerede finnes på tomten. Både når det gjelder krav til hageareal og adkomst, slik at du ikke utnytter tomten mer enn det som er tillat, forklarer Lithell.

Hvis du har en stor tomt og masse plass, så er det fint mulig å fradele, men du må likevel ta hensyn til tinglyste erklæringer, veirett, vann og avløp, for å få godkjent delingen.

– Vi lager et situasjonskart som viser mulig deling av tomten. Hvis kunden allerede har sett for seg et hus på tomten så kan vi også tegne dette inn. Da er alt klart til å sendes inn når delingen først er godkjent, sier Vedvik.

FRADELE TOMT SELV: Du er ikke forpliktet til å benytte et kvalifisert foretak til å skille ut tomt. Det er likevel en prosess med mange regler og vilkår, og det er ofte fordelaktig å bruke fagfolk.

Størrelse for å skille ut tomt

En tomt bør ha en viss størrelse for at du skal få tillatelse til å dele den. Nøyaktig hvor stor en tomt bør være varierer derimot fra sted til sted.

– Rundt 500 kvadratmeter er ganske gjennomsnittlig, enkelte ganger kan det være krav om større og andre ganger er det tillatt for mindre tomter. Det avhenger av byen du er i og de kommunale bestemmelsene, forteller Lithell.

Om du kan skille ut tomten avhenger også av størrelsen på den planlagte boligen. En større bolig krever en større tomt, ettersom det også stilles krav til utearealer.

– Boligen kan ikke ta opp hele tomten. Normalt kan boligen, med parkeringen inkludert, utnytte mellom 20 til 40 prosent av tomten. Enten må du tenke på hvor stor bolig du ønsker før du kjøper tomten, eller så må du tilpasse huset etter tomten. Sistnevnte er mest vanlig, forklarer han.

Prisen for å skille ut tomt

Det er dessverre ikke gratis å skille ut tomt, men det er likevel relativt billig. Prisen på å skille ut tomt kan variere noe, fordi det er selve oppmålingen som står for størsteparten av kostnaden. Resten av utgiftene består av et gebyr.

– Gebyrene er som regel en fastsatt pris, mens oppmålingen er priset på antall grensepunkter du bestemmer. Dermed er en firkantet tomt gjerne billigere å måle opp enn en tomt med mange kanter. Normalt vil fradeling koste mellom kr 5.000 – 20.000 per tomt, forklarer Lithell.

Hvis du først betaler for oppmåling av tomt, så har du allerede fått godkjent deling. Fordelen med denne fradelingen er at tomten skaper en verdi for deg.

– Når du deler en tomt, så vil den nye delen ha en verdi som kanskje er høyere enn tomten hadde før den ble delt. Denne verdien kan dekke kravet på egenkapital. I enkelte områder kan du altså fradele tomt og gjøre gode penger, forteller han.